بررسی و تحلیل حق شُفْعه در فروش اجزای کاشانه‌ها

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق بین الملل، دانشگاه علوم قضائی و خدمات اداری دادگستری، تهران، ایران

2 استادیار گروه حقوق، دانشکده علوم اداری و اقتصاد، دانشگاه اصفهان، اصفهان، ایران

چکیده

اخذ به شفعه از اسباب قهری تملک در فقه و حقوق موضوعه ایران است و در معاملات غیرمنقول و با تحقق شرایط قانونی امکان توسل به آن برای شفیع فراهم می‌شود. اشتراک در مالکیت مشاعی اموال غیرمنقول و مشترک بودن مالکیت ممر و مجری در فقه امامیه از عوامل پیدایش حق شفعه است. در فقه عامه علاوه بر این دو مجاورت دو ملک (همسایگی) نیز از اسباب دیگر تحقق حق شفعه می‌باشد. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز روز افزون به مسکن موضوع ساخت و استفاده از کاشانه (آپارتمان) و معاملات آن نیز بین مردم روز به روز رونق بیش‌تری یافته است. همچنین تنوع نیاز ساکنین و مجاورین باعث انجام معاملات مربوط به اجزاء آپارتمان مانند انباری و پارکینگ شده است. مالکیت مشاعی آپارتمان در عرصه و اعیان و اشتراک در مالکیت ممر (راهرو و لابی و آسانسور) و مجری (لوله‌های آب وتاسیسات) باعث شده است که فرض استفاده از اخذ به شفعه در معاملات آپارتمان و اجزاء آن محتمل باشد. سؤال اصلی این مقاله در این رهگذر عبارت از این است که: «آیا می‌توان حق شفعه را در خصوص اجزای آپارتمان سازی و جاری دانست و حکم به اجرای این مورد وفق قانون تملک آپارتمان‌ها و مواد حاکم در قانون مدنی، مواد 808 به بعد، داد، یا خیر؟» نویسندگان به این نتیجه دست یافته‌اند که امکان استفاده از حق شفعه در فروش واحدهای آپارتمانی و فروش اجزاء آن وجود دارد لیکن با توجه به ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن و همچنین دستورالعمل تفکیک آپارتمان‌ها موضوع اعمال حق شفعه نسبت به سایر معاملات اموال غیرمنقول از محدودیت بیش‌تری برخوردار می‌باشد و مصادیق کم‌تری از اعمال حق شفعه در معاملات مربوط به کاشانه‌ها (آپارتمان‌ها) نسبت سایر املاک وجود دارد.

کلیدواژه‌ها


عنوان مقاله [English]

The Right of Pre-emption in Selling Portions of Apartment Flats: Examination and Analysis

نویسندگان [English]

  • Mohammad Javad Heydarian Dolatabadi 1
  • Rasul Mazaheri Kuhanestani 2
1 M.A Student of International Law, University of Judicial Sciences and Administrative Services of Justice, Tehran, Iran.
2 Assistant Professor of Law, Faculty of Administrative Sciences and Economics, University of Isfahan, Isfahan, Iran
چکیده [English]

Exercising the right of pre-emption is one of the coercive grounds of ownership in jurisprudence and statute laws of Iran, which can benefit the person hold the aforesaid right in immovable transactions in case of the fulfillment of legal conditions. Joint utilization in shared ownership of immovable property and joint ownership of passage and waterway in Imami jurisprudence is one of the factors in the emergence of the right of pre-emption. In popular jurisprudence, in addition to the two aforementioned factors, the proximity of the two properties (i.e., being neighborhood) is another ground for the realization of the right of pre-emption. Owing to the ever-increasing rise in population and the subsequent need for housing, the issue of construction and use of apartment flats and their dealings has become gained more prominence among various members of the society. Moreover, the diversity of needs of residents and neighbors has led to a wide range of dealing related to different parts of apartments such as storage rooms and parking spaces. The common ownership of apartments in the land and premises and the sharing of ownership of passages (that is, corridors, lobbies, elevators) and waterways (water pipes and installations) have made all led to the high relevance of the right of pre-emption in dealings of apartments and their parts. As such, the purpose of this study was to address whether the right of pre-emption can be considered and implemented regarding the portions of apartment building and whether this implementation is in accordance with the law of ownership of apartments and the contents stipulated in the civil law, that is, articles 808 et seq. The authors concluded that although it is possible to exercise the right of pre-emption in the sale of apartment units and the sale of its different parts, it suffers from more restrictions than other real estate dealings and there are fewer instances of the right of pre-emption in apartment transactions than in other real estate transactions according to the criteria set out in the Apartment Ownership Law and its by-laws, as well as the instructions for separating apartments.

کلیدواژه‌ها [English]

  • Pre-emption
  • Exercising the Right of Pre-emption
  • Apartment Flat
  • Apartment Ownership
Amid, H. (1997). Amid Persian Culture, Amirkabir Publications.
Asghari Aqamshahdi, F. (2006). Conditions for Obligation in the Subject Law of Iran and Imami Jurisprudence.Journal of Political Law and Sciences, 2 - 3, Fall.
Azarpour, H., & Ashrafi, Gh.R. (1996). Collection of Registration Circulars, Ganj-e-Danesh Library Publications.
Bashiri, A. (2012). Rules Governing Apartments in Iranian Applied Law, Tehran, Javadaneh Publishing, Ch II.
Emami, S.H. (199). Civil Law, 3, Tehran, Islamic Bookstore Publications, Eighth Edition.
Entesar, S.M. Qom, Islamic Publishing Institute, 1415 AH
Katozian, N. (2011). Civil Law in the Current Legal Order, Tehran, Mizan Legal Foundation, 29th Edition.
Katozian, N. (2011). Iqaa Civil Law, Mizan Legal Foundation.
Mirza Qomi. (1992). Jame Al-Shattat, 1, Kayhan.
Mohaghegh Damad, S.M (1985). Adoption. Journal of Legal and Judicial Studies, 3 & 4, Fall.
Mohaghegh Damad, S.M. (1986). Jurisprudential and Legal Analysis of Intercession, Ch 1, Tehran, Islamic Sciences Publishing.
Mousavi Khomeini. Tahrir al-Waseela, Qom, Ismailian Press Institute, 1.
Najafi, M.H. (1983). Jawahar al-Kalam, 37, Third Edition, Tehran, Islamic Library.
Safaei, S.H. (1976). Concepts and New Conditions in Civil Law, Research Center Publications.
Shahid Thani, Sharh Lameh, 4, Beirut, Dar Al-Ahya Al-Tarath Al-Arabi, 1403 AH
Sheikh Har Ameli, Shiite Means, Iqm, Al-Bayt Institute, Bita
Sheikh Mofid, Al-Muqna’a, Qom, Islamic Publishing Institute, 2, 1410 AH
Taghi Lou, Z. (2005). Legal Issues of Apartments, Qom, Parto Khorshid Publishing.